刘释骏:为什么要开展养老地产?

随着中国正在快速老龄化,政府需要解决老人日益增长的住房需求。

随着中国老龄化人口迅速增加,为老人提供住房已成为人们关注及讨论的话题。中国的传统是子女标签11有责任在父母年老之后照顾父母。所以在中国,除通过储蓄和积累资产养老外,人们通常将养育子女作为养老计划的一部分。

独生子女政策的影响

然而,随着中国在上个世纪70年代末期施行的独生子女政策,中国的人口结构发生了巨大变化,传统的生活方式消失殆尽,导致中国对养老住房的需求日益增加。到2011年,这一政策已将中国的人口出生率降至1980年的一半。然而,这一严厉措施也将中国转变为一个老龄化社会。截至2017年底,我国60岁及以上老年人口2.4刘释骏:为什么要开展养老地产?1亿人 占总人口17.3 %; 按照联合国的标准,已经可以将中国归类为老龄化社会。

家庭网络支持减少

人们的预期寿命不断增长,加上出生率偏低,赡养比率被推高: 一个长大成人的孩子需要照顾父母两人以刘释骏:为什么要开展养老地产?及祖父母和外祖父母四人。针对家庭成员中的老年人,如果他们的社会保险、个人储蓄和养老金计划无法提供足够收入的话,他们就必须依赖较小的家庭网络来维持生活。

与此同时,刘释骏:为什么要开展养老地产?新式的工作习惯也使这一情况继续恶化。很多农村的年轻人到大城市寻找就业机会,将他们的祖父母和外祖父母都留在家乡。如今,大约有40%的老年人口都在村庄中独自生活。

孩子离开家庭独立生活后,家中只剩下年老夫妻,即所谓的「标签20空巢老人」。城镇和乡村的大部分设施都不能满足老年人的特有需求。已发展的城镇中已没有土地建造新的老人中心,所以老人中心一般都是从旧有建筑改建而来,但是这些旧有建筑在交通便利性和设计方面均不能满足老年人的需求。

为老人提供住房在中国是新的理念,并被视为解决这些问题的一个方法。养老房专为老年市民设计,能够为每位老人或每对老年夫妻分配一套公寓式住房或套房,还可提供更多设施,供老年人进行集体就餐、休闲娱乐和保健服务。作为普通住宅房产,老年人可以租住或购买这些房屋。

如今,中国的住房市场主要由私人住房、社会住房和经济适用房构成,其中只有一小部分是为退休干部而设的公标签20寓和养老住房。虽然老年住房在中国还很少见,但是在西方这已经十分成熟。在美国,标签14养老住房占住房总量9%;在英国,养老住房占住房总量2,而相比之下,中国的养老住房比例则要小得多。

对养老住房的需求

提供更多的养老住房可带来一系列的社会和经济效益,包括更好的护理服务,提高老年人的生活品质,并延长他们的寿命;从社会角度来看,将老年人独自留在家中而无人照顾的概率将会减少;从刘释骏:为什么要开展养老地产?经济角度来看,这能够释放更多的劳动力:无需照顾家中的老人,家中的夫妻都能工作。很多开发商和保险公司已经开始投资不同的养老住房项目。

开发挑战

尽管养老住房具有潜在优势而且需求强劲,但是养老住房的发展还处于起步阶段,主要由于三个原因。

首先,老年人住房的筹资比较困难。中国的银行由于害怕老年人死亡而发生止赎情况,所以不愿意向老年人发放抵押贷款。由于老人不能申请逆按揭贷款,所以即使拥有一套或多套房产的老年人也发觉很难买得起老年房。逆按揭允许房主以其房屋价值作为抵押,向银行贷款,在美国十分普遍。

第二,开发和管理养老住房的成本很高,所以养老住房对开发商和刘释骏:为什么要开展养老地产?投资刘释骏:为什么要开展养老地产?商来说缺乏吸引力。养老住房有其特殊要求,而且养老住房产必须配备良好的公共设施:交通情况须要便捷良好,方便家人看望;环境要清静;还需要提供大量的走动空间。所有这些特点都会推高成本,使中低收入家庭的老年人购买不起这些养老住房。

第三,如今中国没有用于「养老住房」的专用土地。我们采访过外籍投资者,站在他们的角度来看,由于在土地使用上没有此类限制,所以开发商倾向在住宅土地上兴建私人住宅,因为私人住宅的利润更大。

而且,适合开发养老住房的地皮也并不易找。在一线城市兴建养老住房的土地和建设成本都比较高,二线城市内如医院和公共设施等基础设施则可能不够。这些都为养老住房的建设增加了难度。

展望

老年人住房市场未来的发展不仅涉及房地产开发商、保险公司和医疗服务供应商,同时还包括政策制定者。考虑到养老住房能够为社会带来一系列效益,中国政府应鼓励养老住房项目的建设。政府可向私营开发商和投资者提供财政激励政策,如税收优惠和建筑补贴等,以促进养老住房的开发。针对养老住房,政府应发布土地使用权的特定条款,例如与住宅一样可以使用70年的土地条款,以吸引投资者和开发商参予老年人房屋开发项目。

作为短期的权宜之计,政府可考虑将郊区废弃的集体用地作为老年人住房建设用地。社会保障基金也可以通过与私人开发商之间的合作计划启动试点项目,以实现为老年人提供经济适用房的目标。

尽管中国对养老住房的需求强劲,但开发商和投资者却仍在寻求能够满足此需求的可行商业模式。中国政府和社会保障基金应该发挥带头作用,支持养老住房市场的发展,并向开发商提供奖励,鼓励他们建设这种特殊形式的住房。

中国老龄化速度加快,所以政府需要推出更多的激励政策,为公民提供更加优良的养老住房选择。然而标签17,政府应建立严格的监控体系,防止土地被侵占作其他用途,并确保市场的健康刘释骏:为什么要开展养老地产?发展。随着经济的持续强劲增长以及私人标签11和公共机构的进一步合作,养老住房在中国的房地产市场中可扮演更为重要的角色。

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